一

房地产报道行业的鄙视链是什么？

问起来恐怕没有标准答案，但有个共性心理是存在的：

「写公司的人瞧不起写政策与市场的人，写政策与市场的人瞧不起写楼盘的人，写楼盘的又觉得写公司的人夸夸其谈，不接地气，总有一天要空气巨人要露泄气。」

将心比心，因此，一勺言格外重视楼盘。

楼盘是开发商的唯一商品，样板间与售楼处是地产商最重要的战场。开发商承受那么高的风险，融来那么多的资金，又投入数十亿元买地，最后端出来的就是这样一个商品，如果这个商品产品不成器，适销不对路，那便如同一部电影出街上线，无法回炉再造，后果便十分严重。

说到底，产品是战略的兑现与体现。一个楼盘从一个地块上拨地而起，逐渐长成，它的营建、销售与交付，处处以小见大体现战略。

这样一个显著特征，就给我们提供了一个观察房地产公司的绝好视角。你想了解一个地产公司，大致看三个标杆项目就够了：代表过去的，现在的与未来的。

其中，这三大标杆项目各有使命。

代表过去的项目，能够看出你的企业基因与路径依赖；

代表现在的项目，能够折射你的核心产品能力与周转特征；

代表未来的项目，能够反映你的产品底蕴与降纬作战的空间。

二

我们拿融创来举个例子。

壹号院系是融创年跻身行业四强的产品大功臣，是目前融创最为高端的平层产品，也是一款现象级的产品系。

假如让我来做第三方视角判断，我有以下三个大胆结论：

时代奥城代表的大盘是代言融创的过去，它走高周转路线，是现金流担当的角色扮演；

玩出花样、控总价的桃花源系则代表当下，是融创为了下沉收割都市圈辐射区的购买力而准备，长三角沪宁两城的牛刀小试已测出水温，低总价、低密度、低门槛的三低中式精装合院，未来两三年有望横扫中东部市场。

壹号院系则同时代表当下与未来，是融创预备的攻入一线城市高端住宅市场的最佳作战工具，是其精品聚焦战略的不二选择。壹号院系在年融创的亿元销售额贡献中是头阵角色，未来两三年，这个角色扮演会更加强化。

今日重点谈谈兼具当下与未来的壹号院。就融创而言，它有一个高端样本代表：北京壹号院，它已实现部分交付入住。

不同于收购项目，由于净地营造，北京壹号院的故事更加原汁原味。

三

北京壹号院，业界瞩目，长期神秘。

年9月4日下午，挂牌年度编号69号的北京农展馆地块出街，经69轮竞价，融创以逾43亿元拿下，溢价率16%，综合配建成本后，楼面价7.3万元，一度成为当时全国单价最高地块。

加上各种财务、营造成本以及扣除不可销售面积后，它的售价硬成本至少已在10万元/平米之上，售单价若不足13万元，亏钱是大概率事件。

上述数字记录毫无悬念地把它推至当日各大地产头条。对于一个总建筑面积不足6万方的土地，其容积率2.35，又因为临近北京著名官方地标农展馆，势必限高，所以，矛盾对攻之下，当日的